Одним из подходов для количественной оценки перегрева цен на рынке жилья выступает индикатор "пузыря" на рынке недвижимости, который учитывает такие показатели, как ипотечные выдачи, стоимость аренды, доходы населения и изменение строительства. Расширенный набор показателей позволяет своевременно оценить период перегрева и повышенных рисков возникновения "пузыря".
Индикатор "пузыря" — композитный индикатор, состоящий из следующих субиндексов: отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу, отношение средней цены квартиры к среднегодовой цене аренды квартиры, изменение отношения ипотечных выдач к ВВП, индекс реальных цен на рынке недвижимости, изменение валовой добавленной стоимости строительной отрасли (только для первичного рынка жилья). Количественная оценка индекса вычисляется как средневзвешенное значение субиндексов, приведенных к стандартному нормальному распределению.
На первичном рынке недвижимости до второй половины 2024 года наблюдался рост всех показателей, что увеличивало риск возникновения "пузыря" в данном сегменте. На фоне завершения массовой "Льготной ипотеки" и высоких ипотечных ставок рост ипотечных выдач замедлился, что позволило сократить риски возникновения "пузыря" в IV квартале 2024 года.
"Однако в I квартале 2025 года в связи с опережающим ростом цен на недвижимость относительно доходов населения и стоимости аренды квартиры риск возникновения пузыря на первичном рынке недвижимости вновь вырос и в апреле 2025 года индекс достиг значения в 1,6 п. При этом на вторичном рынке недвижимости в связи с высокими ипотечными ставками и отсутствием широких льготных программ риск появления пузыря отсутствует", — говорится в обзоре.
Из данных ЦБ следует, что в апреле значение индикатора "пузыря" стало максимальным с 2016 года (данные за более ранний период в графике ЦБ не представлены).
"В обзоре мы приводим некоторые значения индекса, но как "пузырь" непосредственно мы не фиксируем такого риска. Сами значения индекса в действительности несколько подросли, но сопоставимые индексы в других странах находились на тех же значениях. Мы отмечаем, что была некоторая тенденция к росту в разлете цен, мы предполагаем, что в ближайшее время эта ситуация стабилизируется с точки зрения изменения цен как на "вторичке", так и на "первичке"", — заявил на пресс-конференции в среду зампред Банка России Филипп Габуния.
В апреле председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявляла, что не видит опасений возникновения "пузыря" на рынке ипотеки в ближайшее время.
"На рынке ипотеки нет "пузыря". У нас нет опасений, что он появится в обозримой перспективе, потому что были своевременно приняты меры", — сказала Набиуллина.