Можно ли получить землю в самой престижной области России — Московской? Оказывается, если делать все по закону, это вполне реально
Земельные отношения в России всегда были сложными. И сегодня вопросов и проблем остается немало. О том, как они решаются в Подмосковье, мы попросили рассказать министра имущественных отношений правительства Московской области Андрея АВЕРКИЕВА.
«Высотное» строительство на шести сотках больше не пройдет
— Андрей Владимирович, какая категория граждан может получить земли без аукциона для личного подсобного хозяйства? Есть ли ограничения в целях использования таких земель?
— По большому счету такой вид использования земельного участка, как личное подсобное хозяйство (ЛПХ), это синоним других разрешенных видов использования — индивидуального жилого строительства (ИЖС), дачного хозяйства. Просто это подразумевает право гражданина возвести на своем земельном участке жилой дом. Поэтому вопрос о том, имеет ли человек возможность бесплатно получить землю под строительство своего жилого дома в Московской области, считаю, не совсем корректен.
Согласно Земельному кодексу, все земельные участки, находящиеся в государственной собственности или в так называемой государственной неразграниченной собственности, предоставление которых подразумевает под собой дальнейшее строительство, можно получить исключительно на аукционе, на торгах.
Правда, для граждан предусмотрена немного другая схема, у которой следующий порядок. Человек обращается в орган местного самоуправления, который обладает полномочием на предоставление земельного участка, информация об этом распространяется в СМИ — в местной газете, на федеральном сайте torgi.gov.ru. И если никто на это не откликается, тогда претендент получает землю без торгов. Но не бесплатно, а в аренду. А если поступает хотя бы еще одна заявка, то муниципалитет обязан провести аукцион.
— А есть ли ограничения по участкам под строительство капитального объекта по площади и этажности, если физическое лицо берет в аренду землю или ее покупает?
— Ограничение простое: это должен быть односемейный дом не выше трех этажей. Проще говоря, площадь строения должна соответствовать параметру индивидуального жилого дома.
Всем известны случаи, когда на шести сотках вырастали настоящие высотки. Без разрешения строить нельзя, а это уже компетенция областного правительства. Нынешняя власть такой практики больше не допустит.
Хотите получить землю — участвуйте в аукционе
— Какие юридические лица могут получать землю без торгов и в каких целях?
— Общее правило — только через аукционы. Впрочем, есть исключения. Например, если земельный участок предоставлен в аренду без торгов юридическому лицу по решению высшего руководителя субъекта РФ.
Но понятно, что просто ничего не бывает, и такое право предоставляется только в том случае, когда речь идет о строительстве важного социального объекта либо о реализации масштабного инвестиционного проекта.
А. Аверкиев: «Площадь строения должна соответствовать параметру индивидуального жилого дома. Всем известны случаи, когда на шести сотках вырастали настоящие высотки. Без разрешения строить нельзя, а это уже компетенция областного правительства. Нынешняя власть такой практики больше не допустит»
В соответствии с нормативными актами Московской области, решение о предоставлении земельных участков для строительства жилья без торгов по решению губернатора не предусмотрено. Но и тут есть исключения, если речь идет о чрезвычайной ситуации.
Например, сгорел дом. В этом случае губернатор может принять решение о расселении жителей, и тогда в этих целях земельный участок может быть предоставлен без торгов. Но подчеркну, что это правило не распространяется для расселения аварийного жилья или решения проблем обманутых дольщиков.
Самозахват не пройдет
— В связи со вступлением в силу новой редакции Земельного кодекса появилась ли возможность оформления земель, занятых путем самозахвата в собственность?
— Никогда такой возможности не было и не будет! Это уже самовольное строительство. В Земельном кодексе не предусмотрена такая процедура — исключительно в судебном порядке.
Если вы построили дом самовольно, то у вас есть возможность идти в суд и доказывать, что ваш объект не ущемляет ничьих законных прав и интересов, что он не несет опасности, сооружен с соблюдением строительных правил и не разрушится через месяц. В этом случае суд может признать самовольную постройку легальной.
— А как обстоит дело с приусадебными участками? Чуть перенес забор, если никому это не мешает, — тоже через суд?
— Раньше с этим были сложности, и каждый второй у себя в садоводстве или в деревне относил забор на пару метров. В новой редакции Земельного кодекса появилось новое понятие — «перераспределение земельных участков».
Сегодня в Московской области уже тысячи людей воспользовались этой возможностью, что мы только приветствуем. Цена вопроса — 50% от кадастровой стоимости земельного участка, который человек прирезал себе.
Но нужно знать, что эта процедура работает не всегда, а когда действительно речь идет о некой чересполосице, об устранении каких-то неровностей границ земельных участков и пр.
А когда кто-то изъявляет желание прирезать земельный участок, который может быть сформирован как самостоятельный объект, в этом случае муниципалитеты отказывают в такой прирезке. Потому что это полноценный земельный участок и его можно выставить на торги.
Нет латифундиям!
— Так называемые неиспользуемые земли в течение трех лет должны изыматься, если они не используются под строительство. С какого времени идет отсчет этих трех лет для застройщика?
— Это правило не новое, и оно касается только земель сельскохозяйственного назначения. Многие крупные латифундисты сидят на земле и ждут своего часа, надеясь на возможность спекульнуть ими. А пока все зарастает…
А. Аверкиев: «Многие крупные латифундисты сидят на земле и ждут своего часа, надеясь на возможность спекульнуть ими. Существуют рычаги экономического воздействия: штрафы за нецелевое использование земли, повышенная налоговая ставка земельного налога. Но более жесткий инструмент — возможность изымать «имения» у таких нерадивых собственников»
Существуют рычаги экономического воздействия: штрафы за нецелевое использование земли, повышенная налоговая ставка земельного налога. Но есть еще один, более жесткий, инструмент: возможность в принудительном порядке изымать «имения» у таких нерадивых собственников. Но не в собственность государства: мы можем в судебном порядке понудить такого человека реализовать на торгах свои неиспользуемые угодья другому мотивируемому собственнику.
Процедура сложная: нужно в суде доказать, что этот собственник три года землю не использовал. Только после этого появляются основания по праву требовать удовлетворения своих исковых требований.
Красная лампочка для нерадивых чиновников
— Что должен делать застройщик, если муниципалитет затягивает с ответом по поводу распределения земельных ресурсов более трех месяцев?
— Сегодня мы делаем максимум возможного, чтобы обеспечить контроль работы наших коллег в муниципалитетах. В 2015 году мы подготовили административные регламенты по каждой из государственных муниципальных услуг, которые предусмотрены Земельным кодексом. Таких услуг 12.
Установили четкие регламентные сроки на совершение каждого действия. Было создано программное обеспечение «Модуль оказания услуг», в который заносится любая заявка рядового гражданина или предпринимателя. С этого момента начинается отсчет регламентных сроков.
А. Аверкиев: «В новой редакции Земельного кодекса появилось новое понятие — «перераспределение земельных участков». Сегодня в Московской области уже тысячи людей воспользовались этой возможностью, что мы только приветствуем. Цена вопроса — 50% от кадастровой стоимости земельного участка, который человек прирезал себе»
Мы хотим видеть в этой программе все этапы прохождения документа. И если какой-то конкретный чиновник затягивает дело — должна, что называется, загораться красная лампочка. Тем более что КоАП дает право штрафовать служащих за нарушение сроков оказания государственных и муниципальных услуг. И мы будем это практиковать.
Не будет здесь ничьей земли
— Какова сегодня площадь подмосковных земель, которую муниципалитеты готовы выделить под строительство жилья и промышленных объектов?
— Точных подсчетов нет, но земля в Московской области есть. Еще несколько лет назад, когда к нам обращались потенциальные инвесторы о выделении земельных участков, мы переадресовывали эти вопросы на муниципальный уровень. И получали ответы, что земли нет, она вся в частной собственности.
С тех пор ситуация кардинально изменилась, мы взяли процесс распоряжения государственной землей под свой контроль. Используя такие доступные информационные ресурсы, как публичная кадастровая карта, мы создали систему поиска государственных неразграниченных земель. И сейчас можем решить задачу с выделением земли.
Конечно, не в любом муниципалитете. Надо понимать, что в первом поясе, прилегающем к МКАД, государственную неразграниченную землю найти сложно. А вот чуть дальше такая земля есть, причем в достаточно больших количествах.
Вот уже третий год перед нами стоит задача не менее 10 тыс. га земель Московской области ежегодно оформлять в собственность И мы стремимся ее выполнять. То же самое заставляем делать муниципальные образования. Не должно быть у нас ничьей земли! Она должна быть либо в частной, либо в публичной собственности.
— Сколько бюджет Московской области получил в прошлом году от оборота земель?
— Эти цифры не секрет. За 2015 год — порядка 17 млрд руб.от аренды. И от приватизации земельных участков, от их продажи (в тех случаях, когда такое право есть) — еще порядка 4 млрд.
— Я как-то искал своего соседа по заброшенному участку, писал письма. Мне пришел ответ, что земля никому не принадлежит. Потом по подсказке сельских жителей нашел-таки собственника! Такой факт — это недоработка муниципалитета или еще с документооборотом не все в порядке?
— Я бы чуть глубже посмотрел на проблему. Это недоработка федерального законодательства. У нас в стране сегодня действуют два основных закона об учете земли как объекта недвижимости и об учете прав собственности на земельные участки. Это закон 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и 122-ФЗ «О государственной регистрации прав с недвижимостью».
А. Аверкиев: «Соседи могут заявить о своих правах на участок, который его собственник не счел нужным оформить как положено и в муниципалитете оформить его в свою собственность. Такой конфликт решается в судебном порядке. И еще неизвестно, на чью сторону встанет суд»
Данные законы довольно лояльны к собственникам и не понуждают их регистрировать свои права. Законы не обязывают владельцев земли устанавливать границы своих земельных участков, вносить сведения в ЕГРП. Соседи, например, могут заявить о своих правах на участок, который его собственник не счел нужным оформить как положено и в муниципалитете оформить его в свою собственность.
Такой конфликт решается в судебном порядке. И еще неизвестно, на чью сторону встанет суд.
Как поделить один участок на двоих
— К нам поступило несколько вопросов от читателей. Александр из Рузы рассказал, что его сосед по участку использует в аренде 11 соток земли под ЛПХ, но по возрасту уже не справляется с уходом за землей. Поэтому он намерен передать половину земли другому лицу на правах официально оформленной аренды. Какими должны быть действия арендатора?
— Чтобы здесь все было по закону, необходимо размежевать первоначальный земельный участок и тем самым однозначно определить площадь того участка, который останется действующему арендатору, и оставшегося участка, который может потенциально перейти к другому арендатору.
А дальше возможны варианты. Например, от участка, который не нужен первоначальному арендатору, вообще можно отказаться, и тогда его сдаст в аренду сам муниципалитет. Или же договор аренды будет оформлен не на один, а на два клина — условно говоря, на шесть и на пять соток. А дальше на один из этих участков можно будет заключить договор субаренды.
— Еще один вопрос, от Павла из Дубны. В городе для внесения данных об участках в государственный реестр применили другую систему координат. Но не учли поправки между ними, в результате участки в реестре «уехали» в южном направлении примерно на 10 м. В итоге теперь дом Павла стоит одной своей половиной на соседском участке, а дом другого соседа — наоборот, частично расположился на его земле. Все службы знают об этой ситуации, но механизма для ее устранения нет…
— Это еще одна болевая точка, связанная с кадастровым учетом. Государственный кадастр недвижимости определяет границы земельных участков. И здесь Павел не прав: переход с одной системы координат на другую — это его домыслы, не более. Я думаю, причина в ошибках кадастровых инженеров.
Как выходить из этой ситуации? В законе сама процедура не прописана. Здесь соседям можно посоветовать вызвать новых кадастровых инженеров, которые еще раз «пробьют» все точки и углы участков. А новые межевые планы отнести в кадастровую палату.
Понятно, что это потребует времени и денег. С другой стороны, когда происходит наложение границ, то при продаже земельного участка обязательно возникнут проблемы.
— Андрей Владимирович, в заключение позвольте задать наш традиционный вопрос. Как вы проводите свободное время, есть ли у вас какое-то хобби?
— Стыдно признаться, но на хобби у меня просто нет свободного времени. А вообще люблю зимнюю рыбалку. Вот поеду в отпуск на север, там отведу душу…
Беседу вел Александр ГУСЕВ, подготовил Владимир ГУРВИЧ